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      【新京報】王健林:投資倫敦地塊比北京便宜

      發布時間:2013-06-27  

      6月19日,萬達集團宣布以總投資額約10億英鎊投資英國,包括收購圣汐游艇和將在倫敦核心區投建超五星級酒店和公寓。這是繼去年并購美國AMC院線后,萬達的國際化戰略又一次邁入實質化階段。消息一經傳出便在業內外再度引起軒然大波:萬達的財務模型能否支撐屢創新高的投資規模?是打腫臉充胖子?還是盲目擴張?面對種種猜測和質疑,萬達集團董事長王健林表示:總投資不等于當年投資額投資倫敦是萬達撿了一個大便宜!

      樓面價僅為周邊項目售價1/15

      新京報:拿下這個地塊花了多少錢?

      王健林:買地的價格只有9000多萬英鎊。地上的10.3萬平米,加地下的局部配套設備,總投資7億英鎊。

      新京報:和北京相比,這塊地貴還是便宜?

      王健林:和北京相比便宜多了!周邊的房子平均售價在14000-15000英鎊/平米,假如這個房子全部銷售,實際上樓面價就是售價的14/1-1/15,這在國內是根本無法想象的。

      公寓項目在倫敦極其好賣,因此政府嚴格限制公寓銷售,我們最終也只能出售6.3萬平米的公寓,其余部分做酒店或者辦公。

      我們測算過6.3萬平米的公寓,按照單價14000英鎊銷售計算,可以收回9億英鎊左右,按照15000英鎊/平米計算,就接近收回10億英鎊。即使銷售再便宜點,收入也將大大超過項目總投資額。項目開發完需要3-4年的時間。開發結束后,實際上等于白賺一個酒店。這個事情就是放在北京、上海也是很不容易實現的,兩棟樓賣掉一個就能白賺一個酒店,不敢想象。

      新京報:前期需要支付多少錢啟動這個項目?

      王健林:大概2億英鎊就可以將項目啟動,1億英鎊支付地價,再拿1億做啟動。如果這2億英鎊我們一半靠融資,萬達只需要10個億人民幣就能啟動。萬達在這筆投資上撿了大便宜。

      新京報:誰促成了這筆交易?

      王健林:萬達很早就在紐約和倫敦成立了辦事處,并且聘請了具有當地資源的外籍員工。倫敦項目就是萬達投資部的一名外籍員工,之前在愛爾蘭聯合銀行工作,了解到銀行有一筆處理的資產包,已經委托拍賣公司在40天后將這個項目進行拍賣,如果能在拍賣前迅速決策,則可以給出較低的價格。一旦進入拍賣程序,在倫敦的市場上最終的樓面價肯定不止于此。得到消息第二天,我們就派人前往倫敦求證,然后在獨家談判的期限內馬上確定合作,一開始對方開價是要高于最終價格,后來經過談判壓縮了一部分。

      新京報:投建超豪華酒店和收購圣汐游艇公司有關聯嗎?

      王健林:二者并沒有必然聯系。

      腰斬收購美國AMC院線

      新京報:去年采訪你的時候,你說過收購AMC沒有溢價問題,而且價格有相當大的折扣,具體數字當時不便對外透露,現在能透露了嗎?

      王健林:當時對方開價14億美元,我們還價10億美元,最高出到了11.5億美元,對方不同意,堅持要12.5億美元,僵持不下,我們就宣布放棄了。一年以后,2011年美國經濟開始急劇下滑,此外AMC旗下的基金到了8年,必須要贖回,面對壓力只好又重新找上門,再談判出價,萬達擁有了較大的議價權,以7億美元咬下來。

      新京報:談談AMC的經營情況吧。

      王健林:2012年已經可以看到美國經濟復蘇的痕跡,房地產、零售業都在不同程度地增長。去年,美國票房的增長也很明顯,AMC同比2011年增長了10%以上,在美國這種成熟市場環境之下,這種增幅很難得。萬達的激勵制度提出允許2012年虧損2700萬美元,但是沒想到去年盈利5000多萬。從今年來看,未來的情況將會一年好過一年。

      新京報:萬達院線和AMC未來的上市計劃如何?

      王健林:首先看萬達院線的進展情況,IPO重啟到目前還沒有明確時間表,萬達文化產業目前是全亞洲最大的,占據了國內近兩成的份額,我相信IPO重啟之后,這種優質資源是較易被接受的。當初為什么沒有把AMC裝進院線一起申報呢?因為我之前對于AMC的盈利估計比較悲觀,我們原計劃2015年才能達到裝入院線資產包的目標值,但沒有想到它去年就開始盈利,未來再根據監管部門和股東意見來評估。如果到時候意見一致,可以給老股東一些優惠折扣,如果他們不同意,AMC目前是很優質的公司,直接可以到香港去上市。

      新京報:萬達未來海外投資策略如何?

      王健林:萬達未來8-10年在境外10個主要城市建立萬達酒店,原則上都會采用開發投資酒店這種模式,而不是單純的買酒店。

      項目總投資不等于當年投資

      新京報:去年投資26億美元,今年又是10億英鎊,今年下半年還要在全國做多個項目,很多人質疑,萬達哪來這么多錢?

      王健林:簡單地把我們公布的資金數目疊加是一種誤讀。以AMC的26億美元計算,是這個項目總額,我們自己掏的現金實際上只有7億,再承擔了這個公司19億的債務。這次的10億英鎊,包括并購圣汐游艇的3.2億英鎊,其中我們自己出一半,再融資50%,這部分融資很容易實現。

      新京報:有媒體報道稱,萬達官網的數據顯示,今年投資項目接近40個,資金投入在2000億元以上,萬達可能面臨資金緊缺,是這樣嗎?

      王健林:萬達去年開始宣布進入文化旅游投資,規模都較大,而且已經宣布了好幾個,接下來還有一系列城市在推進。外界人士只是把這些項目總投資簡單相加得出萬達今年投資2000多億,然后產生質疑投資高風險。我想說,總投資不等于當年投資,我們宣布的總投資是從項目開始到結束的總額。

      新京報:每個萬達城的啟動資金大約需要多少?

      王健林:每個項目的注冊資金大約在30億-40億,包括買地和8億-10億的啟動資金。而項目當年的投資并不完全由萬達自掏腰包,主要由三部分構成,自己拿35%-40%的注冊資金,銀行融資約30%,剩余靠預售款收入解決。

      新京報記者 李捷

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